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中建·大观天下

别名:大观天下小区
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镇江中建大观项目逾期交房事件探析:律师告诉你开发商延期交房怎么办?

2018年5月24日,关于镇江中建大观项目逾期交房事件的一则消息开始在网络空间传播,次日各大网络媒体更是相继作了报道。业主想讨个说法,但开发商却玩起了“消失”,连个说理的地方都没有了?那么,遇到这种情况,作为业主/购房人,该如何维护自己的合法权益呢?

上海市锦天城律师事务所窦贤尚律师一直深耕于建设工程与房地产领域的法律服务,深谙建筑行业各种操作规范和“潜规则”,他认为购房人可以考虑从以下几个方面着手:

一、维权之前,应首先明确自己享有哪些权利?
1、如果购房人与开发商已经签订了《商品房买卖合同》,则购房人应认真阅读和研究合同关于交房时间及逾期交房违约责任条款的约定。住建部示范文本《商品房买卖合同》(预售)一般在主合同第十一条“交付时间和手续”及第十二条“逾期交付责任”这两部分有约定,住建部示范文本《商品房买卖合同》(现售)一般在第四章“商品房交付条件与交付手续”相关条款有相关约定,当然也可能在补充协议部分另有其他约定。开发商逾期交付房屋的,应根据合同约定向购房人承担违约责任,支付购房人违约金。
2、如果购房人与开发商签订的是《认筹书》/《认购协议》,则双方签订《商品房买卖合同》应符合《认筹书》/《认购协议》约定的时间和条件下。如果《认筹书》/《认购协议》对商品房价款、支付方式、房间号、面积等核心条款已经做了约定,则该《认筹书》/《认购协议》可能已经具有了《商品房买卖合同》的法律效力,开发商应根据约定履行交房义务,而购房人则应根据约定履行支付购房款的义务。开发商逾期交付房屋,同时也怠于与购房人签订正式的《商品房买卖合同》的,应承担相应的违约责任,并赔偿购房人损失。
3、总之,窦贤尚律师强烈建议购房人在准备维权之前,应首先明确自己享有哪些权利,这才是一切维权行为的合法基石,也才能在维权过程中理直气壮地提出自己的权利主张。切勿盲目维权。

二、及时联系开发商,协商解决方案
事出必有因,逾期交付房屋的现象在建筑房地产行业也比较常见,有的是因为发承包双方之间的矛盾导致,有的是因为开发商资金链断裂所致,有的是因为不可抗力事件影响,有的是因为政府政策或行政命令要求暂停施工所致,也有的是因为司法查封引起,有的甚至是因为竣工验收或某个单项验收没有通过,综上,各种主观或/和客观原因都有可能导致开发商逾期交房情况的发生。
这些原因中,有的只是导致暂时延期交房,购房人要求开发商支付违约金,如有损失也可要求赔偿;有的可能一时半会儿无法交房,则购房人应做好相应心理准备,并采取其他“止损”措施;有的可能直接成为“烂尾楼”,购房人应谨慎维权了。
总之,购房人只有了解了真实原因,才能有针对性地采取有效应对方案。

三、及时向政府主管部门反映情况,要求相关部门介入调查协调
一般来说,当地住房和城乡建设部门是监督和管理开发商建设行为的直接上级主管部门,开发商存在违法违规建设行为,或者在建设过程中侵害到了社会公共利益,亦或发生群体性事件,住建部门都会及时介入。因此,购房人一旦发现开发商存在逾期交房或其他不正常情形的,都可以第一时间向当地住建部门或其他监管部门进行反映,通过政府机关进行协调解决。

四、及时咨询律师,必要时应果断起诉开发商,挽回损失
司法作为社会公平正义的最后一道防线,是定纷止争的有效途径。
如上述途径均无法解决,建议购房人委托建设工程与房地产领域的专业律师,代理起诉到法院,查封保全开发商的银行账户或其他财产,通过诉讼途径挽回自己可能无法按约得到房屋的全部直接损失和间接损失。

另外,窦贤尚律师认为,如最终解除合同,由于同等地段房屋价格上涨,导致购房人重新购买房屋需要额外支出大笔费用,或者造成购房人其他损失,购房人也可以主张开发商予以赔偿。

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